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アパートを1平米あたり75万トゥグルクで建設可能 

news.mn(2011.08.16)より

www.news.mn のtwitterに「アパートを1平方メートルあたり65万-75万トゥグルクで建設可能」というメッセージが届いた。このメッセージを送ったデルタコンストラクションのTs.エルデネバト社長に話を伺った。

-現在市場では、新築アパート価格は1平方メートルあたり120万トゥグルク(約75,000円)を上回っています。
建材価格や他の原因によって住宅価格はこれ以下になるのは不可能と多くの人が言っています。
そのような中でこの分野で活動している業者の社長が65万~75万トゥグルクで建設可能と発表したことは注目を集めました。


-これについて話す前に、モンゴルで活動している建設業者らについて、具体的に説明して置いた方がいいと思います。

全体的に見ると、建設分野で活動をしている業者の一部は、デベロッパーの大手建設会社です。
例えば、ジグールグランド社、ザグ社、ノミンコンストラクション社は自分たちで投資をし、住宅を建設し、自らマネジメントをして販売している。彼らは利益を計算した上、投資した住宅価格に利益を乗せて販売しています。

一方、建設分野で別の建設業者も活動をしている。彼らは発注者の要求に合わせて質の良い住宅を建設する。だから市場には販売しない。建設した住宅の質だけで自社のイメージを表現している。当社はこのような業者です。全700人の社員、50人のエンジニアが働いている、モンゴルの大手建設業者の一つです。数多くの会社の注文で建設を行っている。このためモンゴル住宅は1平方メートルあたり65万~75万トゥグルクの価格は可能だと言うことを、専門家として、また住宅建設業者の社長として言っているのです。

住宅価格の差を質問されましたが、価格については、誰が言っているかが重要な問題です。投資家や業者の社長らの発表は、それぞれどんな活動を行っているかによって違ってくるのです。このことを市民が理解できないからだと私は思います。自分たちで土地・建物に投資しマネジメントをする会社らの発表は利益を乗せているから高いのは当たり前です。我々は原価で建設しています。なので、住宅建設にどれ位の費用で質の良い住宅を建設できるかを計算し建設することが我々の仕事であって、その住宅をどれくらいの値段で売り、どれくらいの利益を得るかは我々の関与する問題ではないのです。

-そもそも住宅価格の経費の主な要因は何でしょうか?国内生産が足りないのは中国で建材価格が上がったからだとの説明もあります。また、住宅を建設する土地の価格も高いと言われていますが、これについては?

-住宅価格が上昇している3つの理由を説明します。

近年建設分野に多くの変化がありました。新技術、新しい建材、形やデザインにも良い変化がたくさんあった一方、悪影響も出てきました。生産力が弱いため、建設分野が発展してくると建材の供給が追いつかなくなりました。このため需給バランスに基いて建材価格が上昇するのです。1トゥグルクだった建材が2トゥグルクになると住宅価格が上がってしまいます。

第2の理由は人材難です。モンゴルの建設分野は毎年成長し、3~4倍に増加しています。本来ならこれと同じように専門家を用意する必要があるが、実際はそうではないのです。自分の目標や夢を持った何千人ものモンゴルの若者は、頑張って自立するため日本、韓国やスウェーデンに行っています。しかし残りは、仕事もできない、何も知らない者たち。だからモンゴルの建設分野は労働力不足になっています。本当は仕事がたくさんあるが、できる人がいない。そうして人件費が高騰しています。労働力不足なので、高給を払って仕事をしてもらっているのです。

住宅価格上昇の3つ目の理由は、法環境の整備の遅れです。我々が外国から新しい技術を取り入れようとしても、モンゴルで基準がまだできていなければ、我々のリスクになります。それに韓国、日本や中国の設計をモンゴルに取り入れられないのです。社会主義時代の法律がいまだに施行されているからです。このように建設分野が発展しようとしても法律が障害になっています。こうした要因によって、住宅は1平方メートルあたり1350ドルにもなっているのです。

-建設業者もビジネスを行っているので発注者の要求で建設する際に、当然人件費やある程度の利益を乗せて営業を行っていることでしょう。1平方メートルあたりの単価をこんな値段で販売可能という計算をどのように出しましたか?そこには建材以外に人件費や利益なども入っているのでしょうか?

-アパートの住宅価格は、豪華な高級住宅、中流階級や公務員用の一般住宅、収入の少ない世帯向けの低価格住宅と3つに分けられています。誰もがこのような分け方をしている訳ではないが、主に国民の所得に合わせて3つの種類の住宅を建設しています。豪華な高級住宅とは、高い値段の土地に、豪華な建材・設備を使った住宅です。公務員・中所得層用の一般住宅は、適切な材料で質の良い住宅です。低所得層の低価格住宅は、中国製の安い建材で建てた低品質の住宅です。これらの住宅の間には大きな価格差があります。住宅建設業者は、発注者の要求で建設し、その予算の中でできるだけ良い品質の仕事をし、それぞれに適正な価格基準もあります。どれ位の住宅建設にどれ位の建材を使い、何人が働くかなどの計算については、建設業者が一番よく知っています。私が出した計算は、公務員および中所得層向けの質の良い住宅の試算価格です。消費者らにこの価格で販売することは可能です。例えば市役所がこんなに安くて良い住宅を国民に供給する可能性は十分あります。

これについて私がtwitterに書いたので、皆が私にインタービューをしています。この計算は机上の空論ではありません。市が土地を提供し、予算を出してくれたら、我々は中所得層向けの65万~75万の住宅を建設します。発注者らは我々に1平方メートルあたり65万~75万で建設させて、100万トゥグルクで販売しているのですよ。

-政府で10万世帯の住宅供給プロジェクトを実行することについて、ちょうど今話し合っています。プロジェクトで、国民に住宅ローン金利を年6%にすることに決定しました。しかし住宅価格についてはまだ決まっていません。この時期に業者が提案を出しているのはとても良いことです。現在モンゴルにデルタコンストラクションのような建設業者はどれぐらいありますか?

-政策と業者らの声が一致して欲しいので、私はこのインタービューに答えています。このことについての意見を建設分野の担当大臣に伝えました。我々は建設分野の大臣は具体的な役割を果たしている人の一人だと思っています。そのため、我々の意見を受け入れてくれると信じています。

建設業者については、ウランバートルに400社ぐらいの業者が営業しています。従業員数で言えば、50人程度の業者がたくさんあり、500人規模の業者は少ないでしょう。

-もし政府が建設業者らの提案を受け入れて、10万世帯の住宅供給プロジェクトに参入させたら、建設能力は足りますか?

-デルタコンストラクションは、今年300世帯以上の住宅と、年間5万立方メートルの生産能力を持つブロック工場の建設を発注され、完成する予定です。当社は年間600~1000世帯の住宅を建設できる能力があります。そのため、10万世帯の住宅建設プロジェクトを実現するには、当社のような専門建設業者が15社あれば充分です。モンゴルの大小の建設業者が一つのJVを組織すれば充分です。

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