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ニースレル・ガイドに掲載されました 

ニースレル・ガイド2月号より

ニースレル・ガイド2月号で当社の不動産部門・BESTA不動産が取材を受けましたので
日本語訳を紹介します。

ニースレルガイド(以下ニ):需要の増加、または今後アパート価格が上昇するという噂によって人々のアパート購入が増加しました。
本当にアパート価格は毎年上昇し続けているのですか?


BESTA不動産(以下B):経済成長率が高い発展途上国の場合、アパート価格は中・長期的には間違いなく上昇します。
質問のポイントは、価格上昇に国民の購買力の上昇が追いついているか否かに集約されます。
市場価格は需要と供給に関係することは皆さんご存知でしょう。
2011年にアパート価格は40%近く上昇し、国民の購買力の上昇を超えるものでしたが、
その価格上昇の要因となり市場にバブルを引き起こしたのは、
国内の一握りの人々の余剰資金の安定的運用先としての需要や、
外国からの投機的資金の流入の影響でした。
しかし、2012年はアパート価格は安定的でした。
特に中古アパートの場合、5%の上昇にとどまったことは
年間インフレ率の14.3%と比べると相対的に下落したと言えます。
これはモンゴルで選挙が続き、政治的不透明感が長期的に発生し、
また中国の経済成長が減速しモンゴルの輸出が減少したなどの要因が
直接影響したものでしょう。
一方、2012年の新築および築浅アパートの価格は
インフレ率程度またはそれ以上の上昇となりました。
これはそのアパートの建設にすでに投入された資金を、
計画通りの利益を確保するために建築会社(デベロッパー)が市場の好転を待って、
値下げ圧力に耐えて価格を維持していたことと関係があるようです。
デベロッパーは今春から経済環境が回復する期待しています。
もし彼らの期待が外れ、市場に現金が不足するなら
彼らはアパート価格を下げることになります。
言い換えれば、新築アパートの価格も中古と同様に下がる可能性があります。
しかし、アパート価格が下がったとしてもそれは短期的な現象であり、
上で述べたように中・長期的には間違いなく上がります。

ニ:まさに今年、アパートを買おうとしている人は何月に買えばよいでしょうか?

B:毎年の傾向から言えば、秋に不動産価格は大きく上昇する傾向にあります。
2~4月は比較的安定しており、購入するのに適しています。
しかし、市場価格を言い当てることは不可能です。
例えば経済環境がマクロで後退すれば、アパート需要が小さいままで
夏、秋にも例年とは逆にアパート価格が下がることもありえます。
当社の予測では、2013年のモンゴルの成長率は高く、安定的と見ています。
その意味では夏からアパート価格は何らかの形で上昇するかもしれません。
それゆえ、もし当社の予測通りになれば、アパートを購入しようとしている人は
春に買った方が安く買えることになります。

ニ:一部の人は3、4件さらには10件のアパートを持っています。
アパートは常に価値が下がらず、税金もかからず、儲かるので、
余分なアパートを賃貸する形で現金収入を得ています。
家主は国にまったく税金を払わずに毎年何百万トゥグルクも利益を得ています。
1つの例を挙げれば、北京で大気汚染が深刻な時に、
中国は大気汚染を抑える為に1つの政策を実行しました。
それは国民1人に2つ以上のアパートの購入を禁止したことです。
こうして金持ちはアパートをたくさん購入することをやめ、
手元にある余分なアパートを売り始めました。
これによりアパートの供給が増え、アパートを持たない国民が
アパートを持つことができ、アパート価格も下がりました。
それでは、アパート価格が高いモンゴルではどのような対策を採れば
アパート価格を下げることができるでしょうか?


B:「下げることができるでしょうか?」という質問にではなく、
「不適切な価格上昇を防ぐことができるでしょうか?」という意味で答えるなら、
そもそも不動産税を導入することが適切です。
アパートを1つ持っていても、いくつ持っていても関係なく、
一般にわかりやすく不動産税を導入すればよいのです。
2つ以上アパートを持つことを「禁止する」ような市場原理に政治が過剰に介入するのは、
中国のような政治制度の国ではできても、モンゴルには不適切なことです。
しかし、税金なら調節して行けます。

ニ:建築会社はアパートの平米単価を99万トゥグルクに抑えたとしても
20%の利益を得ることができると監査機関は判定しました。
それなのに建築会社がアパート価格を上げている主な理由は何ですか?


B:建築事業は初期投資から資金の回収までに1年、時には何年もかかります。
巨額の資本がそこに固定されるという特徴があります。
監査機関が実際にどのような手法で見積もってそのような結果が出たのかは知りませんが、
彼らは巨額の資本をそのプロジェクトに固定される「費用」を
見積もっていないのではないでしょうか。時間という経費をです。
モンゴルでは銀行から借金をして何らかのビジネスをしようとすれば、
年利はいくらになりますか?
一般に、自分でビジネスをしたことのない役所の人が、
金融およびその他で、見えないけれども大きなウエイトを占める経費を
理解できないのは仕方のないことです。
さらに建物を建てる土地そのものが非常に高額であり、
特にその土地にインフラがなければ引いてくる、
さらに建築許可などを取る、など非常に大きな費用がかかります。
もしインフラが完備された手ごろな土地があったとして、
政府から許可を出すなどのサービスを何の妨害もなしに行えば、
そのアパートの平米単価は100万トゥグルク以内に抑えるモデルは十分可能です。

ニ:不動産仲介会社にアパート、土地を売ってもらうことのメリットは?モンゴル人たちはなぜプロの仲介会社に依頼せずに、できるだけ自分たちで売ろうとするのですか?

B:「時は金なり」というたとえを先ほど建築会社のビジネスを例に述べました。
それと同様に、プロの仲介会社を活用することは時間を節約するメリットがあります。
多くのリスクから保護され、売主に発生するさまざまな煩わしさがなくなり、
市場価格より大きく評価額を下げられるなどの損失を予防できるなど、
ここで挙げた以外にも多くのメリットがあります。
例えば、1ヶ月100万トゥグルクの賃貸物件に1年契約の借り手を見つける場合、
仲介手数料として100万トゥグルクを支払います。
100万トゥグルクはモンゴルの平均給与水準と比較すると大きな額なので、
人々はできるだけ自分で借り手を見つけて100万トゥグルクを節約しようとします。
しかし、彼らは借り手を見つけるために大体3,4ヶ月かかります。
もしプロの仲介業者に頼めば2ヶ月は早く借り手を見つけられます。
言い換えれば200万トゥグルク利益が増えるということです。
その中から100万トゥグルクを仲介会社に支払えばよいのです。
間違った契約を行ったり、不適切な人を介入させることで生じる被害など、
いろいろな問題が出てきます。
このようなリスクを無くす事自体が100万トゥグルクよりも価値があります。
おかげさまで、最近は仲介業者に依頼する人が増えてきました。
不動産仲介サービスが人々に必要とされ、価値が認められるなら、
市場で評価され、ビジネスモデルとして今後も発展していくことでしょう。

ニ:詳しく回答してくださってありがとうございました。皆さんのご活躍をお祈りします。

原文はこちら

*BESTA不動産は投資に関する情報を提供しますが、
投資はご自身の判断で行ってください。

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